De aankoop van de maand november is een Europees dividendaandeel. Het is een REIT die mij maar liefst 7,5% dividendrendement oplevert! Het idee om deze investering te doen was ontstaan toen ik samen met mijn vrouw en dochter (13 weken nu) boodschappen aan het doen was in de nieuwe ‘Mall of the Netherlands‘ in Leidschendam.

Wij wonen op loopafstand van de Mall of the Netherlands. Dit enorme overdekte winkelcentrum wordt deels nog opgebouwd, maar het is nu al een succes. Je hebt er een ‘Fresh’ gedeelte met allerlei winkels en kraampjes met verse producten. Je kan er van alles vinden: groente, fruit, vlees, vis, chocolade, buitenlandse lekkernijen, verse fruitshakes, Indisch eten, sushi en ga zo maar door. Ook de grootste en populairste winkels zijn allemaal gevestigd in dit winkelcentrum, zoals: Mediamarkt, Action, Etos, Kruidvat, Jumbo, Albert Heijn en ga zo maar door. Er komen nog veel meer winkels bij als het eenmaal af is. Bovendien is parkeren gratis!

We merkten dat we boodschappen doen weer leuk vonden en we hebben vervolgens nog een hapje gegeten bij de Toko in het Fresh-gedeelte. Het bezoek aan deze Mall had ons erg enthousiast gemaakt en ik bedacht me dat de eigenaar van deze Mall beursgenoteerd is in Nederland en ook nog eens dividend uitkeert. Ik besloot om eens een blik te werpen op het aandeel en wat me zag beviel me goed. Ik zal verklappen om welk aandeel het gaat:

Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) is ontstaan uit een overname van het Nederlandse vastgoedbedrijf Rodamco door het Franse Unibail. Recentelijk hebben ze het Australische Westfield overgenomen en zo is Unibail-Rodamco-Westfield ontstaan. Gemakshalve zal ik het afkorten naar Unibail.

Het hoofdkantoor van Unibail is gevestigd in Parijs en ze zijn het grootste commerciële vastgoedbedrijf van Europa. Unibail bezit vooral winkelcentra die zijn gelegen in voornamelijk Noord-Europa en Noord-Amerika. Deze winkelcentra varen onder de naam Westfield.

Naast winkelcentra bezitten ze ook kantoorpanden en conferentiegebouwen.

De cijfers

Wat mij nog het meeste verbaast is dat de ´Net Asset Value´ van Unibail hoger is dan de aandelenkoers. Volgens de ‘ European Public Real Estate Association’ (EPRA) is de waarde van het vastgoed in de portefeuille € 216,10 per aandeel. Dit is veel hoger dan de koers die momenteel rond de € 142 schommelt. Ik ben gek op ondergewaardeerde aandelen.

Blijkbaar is in de huidige markt een discount van 35% normaal bij winkelcentra. Ik lees in een interessant artikel van CNBC het volgende:
“Certain sectors of the market have performed well. Thanks to the surge in e-commerce and all that free shipping, industrial and storage properties trade at about the value of their underlying assets. Others — notably malls and shopping centers — are trading at double-digit discounts to their NAVs.“

Unibail is een REIT. Een REIT is een vastgoedbedrijf dat jaarlijks bijna de gehele winst uitkeert aan de aandeelhouders. Omdat ze nagenoeg de hele winst uitkeren als dividend hoeven ze geen belasting te betalen. Ze keren momenteel een keurig dividend uit van € 10,80 per jaar. Op basis van de koers waartegen ik ze heb gekocht is dat zo’n 7,5% per jaar.

Sinds 2013 wordt bijna ieder jaar het dividend verhoogd. Alleen in 2019 is het dividend ten opzichte van 2018 hetzelfde gebleven.

Een leuk voordeeltje is dat de Franse dividendbelasting recentelijk is verlaagd van 30% naar 12,8%. Dat is 2,2% lager dan in Nederland. Let wel op dat niet alle brokers dit al juist toepassen. Op internet lees ik verhalen van beleggers dat verschillende brokers weigeren om 12,8% toe te passen en in plaats daarvan 30% inhoudt. Dat is echter niet terecht! Mocht je zelf in Unibail willen investeren, let dan op of je broker rekening houdt met het juiste dividendpercentage.

Recessiebestendig aandeel?

In de huidige markt zou je zeggen dat fysieke winkels het afleggen tegen online winkels. Toch geloof ik in de kracht van winkelcentra. Winkelen is voor veel mensen ook een ´dagje uit´. Ook is het soms fijn om een product in een winkel te kopen vanwege service en expertise van de verkopers of gewoonweg omdat je het product eerst wil zien/passen/voelen voordat je het koopt.

Bovendien sluit Unibail langlopende huurcontracten met de huurders, dus een recessie zal niet direct invloed hebben op de winst. Op de langere termijn kan een recessie doordringen in het resultaat van Unibail als huurders failliet gaan en de leegstand niet snel gevuld kan worden.

Als de rentes stijgen stappen beleggers vaak uit de REIT’s om te beleggen in bonds, die een vast rentepercentage uitkeren. Dit geeft meer stabiliteit qua inkomen aangezien de uitkering vast is. Mijns inziens is het niet verstandig om je hele positie in REIT´s te vervangen voor bonds. Een vast inkomen klinkt misschien aantrekkelijk, maar als je er langer over nadenkt loop je daardoor wel potentiële dividendstijgingen mis. En door inflatie wordt een vaste rente eigenlijk elk jaar lager. Dus persoonlijk heb ik liever een paar gezonde REIT’s in plaats van vastrentende bonds.

ETF bubbel

Een nadeel van Europese aandelen vind ik de informatie die je er online over kunt vinden. Grote Amerikaanse beleggingscommunities gaan meestal niet diep in op Europese aandelen. Ik raadpleeg meestal de basisinformatie op dividend.com en ik raadpleeg de cijfers vaak via macrotrends.net. Op beide sites vind je geen actuele informatie over Unibail.

Ook op Etfchannel is niets bekend over Unibail. Ik heb dus niet kunnen checken hoeveel procent van de aandelen in handen is van ETF’s. Omdat de meeste ETF’s Amerikaans zijn, en toch de Amerikaanse beursen tracken, vermoed ik dat de exposure van Unibail binnen de grenzen ligt die ik acceptabel vind.

Mijn aankoop

Op 22 november heb ik 5 aandelen Unibail gekocht tegen een koers van € 141,32 dus in totaal heb ik een positie van € 706,61 aangekocht. Dit levert me jaarlijks € 54 bruto op (7,64%), netto is dat € 47,09 (6,66%).

Unibail is een mooie toevoeging aan mijn portefeuille. Ten opzichte van de waarde van het vastgoed is het aandeel flink ondergewaardeerd. Volgens mij is dit onterecht en ik benut deze kans graag om in te stappen. Zelfs in de huidige markt liggen er dus nog genoeg koopjes voor het oprapen!

Dit artikel is niet bedoeld als persoonlijk beleggingsadvies. Beleggen kent risico op verlies.